Ovplyvní vojna na Blízkom východe ceny nehnuteľností na Slovensku?

Realitný trh na Slovensku dnes neovplyvňujú len domáce faktory ako úrokové sadzby či dostupnosť hypoték, ale čoraz viac aj globálne dianie. Jednou z aktuálnych tém je konflikt na Blízkom východe, ktorý môže nepriamo zasiahnuť aj ceny bytov a domov u nás. K tejto téme sa vyjadroval Viktor Obtulovič za Wilusu aj pre Hospodárske noviny v článku: https://hnonline.sk/finweb/ekonomika/96273231-zoseka-vojna-na-blizkom-vychode-ceny-bytov-a-domov-na-slovensku-v-hre-su-teraz-tri-hlavne-scenare

Ak by konflikt trval dlhšie a zároveň by prišlo k výraznejšiemu zvýšeniu úrokových sadzieb, realitný trh by to pocítil pomerne rýchlo. Drahšie financovanie by obmedzilo dostupnosť hypoték, čo by prirodzene znížilo dopyt. V praxi by to znamenalo spomalenie rastu cien nehnuteľností, ktoré by sa namiesto očakávaných desiatich percent mohli pohybovať skôr v rozmedzí troch až šiestich percent. Nejde však o scenár, kde by ceny výrazne padali. Oveľa pravdepodobnejšia je stagnácia alebo len mierny rast.

Zmeny by sa neprejavili okamžite. Najskôr by bolo vidieť slabší dopyt a menší počet transakcií, pokojne už v horizonte dvoch až troch mesiacov. Samotné ceny však reagujú pomalšie, keďže realitný trh má svoju prirodzenú zotrvačnosť. Reálny dopad na cenovky by sa tak ukázal skôr po štyroch až deviatich mesiacoch.

V prípade miernejšieho scenára, teda kratšieho konfliktu a len mierneho zvýšenia sadzieb, by bol dopad na trh podstatne slabší. Trh by sa síce mierne ochladil, no bez dramatických výkyvov. Rast cien by sa spomalil približne na úroveň šesť až deväť percent a situácia by skôr smerovala k stabilizácii.

Na opačnej strane stojí optimistický scenár, v ktorom by konflikt rýchlo skončil a úrokové sadzby by sa nezvyšovali. V takom prípade by sa na trh vrátila dôvera, dopyt by opäť zosilnel a ceny nehnuteľností by mohli rásť rýchlejšie, než sa dnes očakáva. V silných regiónoch, ako sú Bratislava alebo krajské mestá, by nebolo prekvapením ani prekonanie desaťpercentného rastu.

Najcitlivejšie na tieto zmeny sú investičné byty, najmä menšie jednotky vo väčších mestách, ktoré sa kupujú za účelom prenájmu. Práve pri nich zohráva kľúčovú úlohu financovanie a výnos, takže vyššie úroky ich zasiahnu najviac. Naopak, v slabších regiónoch sa výrazné poklesy neočakávajú. Tieto trhy už dnes nie sú výrazne ťahané investormi, a preto je pravdepodobnejšia skôr stagnácia.

Z pohľadu kupujúcich aj predávajúcich tak ostáva najdôležitejšie sledovať dva faktory – vývoj úrokových sadzieb a dĺžku geopolitického napätia. Aj keď sa trh môže dočasne spomaliť, výrazný prepad cien nehnuteľností na Slovensku aktuálne nepatrí medzi hlavné scenáre.